نظریه نقش طبیعی زمین
به جهت نقش زمین در تأمین رفاه و آسایش عمومی و به عنوان یک ثروت عمومی و از طرف دیگر افزایش جمعیت ضروری است، ضوابط و مقررات و معیارهایی از آ‌ن در راستای منافع عمومی و حفاظت بهینه و درخور پایدار آن در نظر گرفته شود. در دنیای امروز زمین از مواهب کمیاب به شمار می­رود، به همین دلیل بر سر استفاده از آن میان فعالیت­های گوناگون انسان مانند زراعت و باغداری مرتع و جنگل، صنعت و معدن، شهرها و روستا و… رقابت وجود دارد، پس تخصیص عاقلانه زمین به این فعالیت­ها از جمله مباحث برنامه ریزی (برنامه ریزی کاربردی) است(زیاری، ۱۳۸۸).
نظریه کارکردگرایی
نظریه «کارکردگرایی» بر «شهرسازی مدرن» و تبلور آن در «منشور آتن» (۱۹۹۳) و رواج کاربردی آن به صورت طرح­های جامع، اصولاً برنامه ریزی شهری به ابزار کارکردی برای هدایت و نظارت بر توسعه کالبدی شهرها بدل گردید. در این راستا براساس اصول خردگرایی و هزینه منفعت، نحوه استفاده و بهره­ گیری از اراضی شهری، نیز به عنوان ابزاری در جهت تسهیل کارکردهای شهری و تقویت کارایی شهری، تلقی گردید و ضرورت «استفاده منطقی» و «استفاده بهینه» از زمین و فضا در دستور کار قرار گرفت. در پرتو این نحوه نگرش، این نظریه بیش از پیش در عرصه کاربردی زمین قوت گرفت که با شناسایی و طبقه ­بندی «نیازهای فضایی» شهروندان، و تأمین «حداقل» یا «میانگین» زمین لازم برای هر نفر، می­توان نحوه توزیع اراضی شهری و چگونگی استفاده از آنها را تحت یک انتظام منطقی و یک نظارت آگاهانه درآورد. حاصل نهایی این نظریه، پیدایش و رواج وسیع مفهوم «سرانه­های کاربری زمین» در شهرسازی جدید است که به شیوه کارکرد گرایانه تمام جامعه شهری را به «افراد» تقسیم می­ کند که هر کدام دارای «فعالیت» مشخص هستند و هر یک از این فعالیت­ها به یک مقدار معین «زمین» نیاز دارد(منبع قبلی، ۱۳۸۸).

نظریه مدرنیسم
این نظریه به حول محور مکتب مدرنیسم و در راستای قطع با گذشته و تاریخی و زمان نگاه می­ کند و فقط و فقط به مسائل معماری می ­پردازد. انسان در این مکتب عنصری بیولوژیک و دارای عملکردهای «سکونت، کار، رفت و آمد، اوقات فراغت » در یک ناحیه خاص است، لذا کاربری­های اراضی شهر بایستی به صورت منطقه بندی و در راستای چهار اصل فوق الذکر صورت پذیرد در این نظریه موقعیت، مکان و فرهنگ و سنت جایگاهی ندارد. تراکم در این نظریه در شهرها کم و در نواحی خاص پیشنهاد می­ شود. در این نظریه به کاربری­های فضای سبز و عمودی اهمیت داده می­ شود.
در واقع مشخصات شهر ایده­آل مدرنیسم را به شرح زیر می­توان خلاصه کرد :
- تراکم زیاد.
-کم کردن زمین زیر ساخت (۱۵درصد) و افزایش فضای آزاد و سبز (۸۵ درصد) .
- عدم وجود آزادی و عدم امکان انتخاب به خاطر طراحی کامل مجموعه.
- نبودن روح و حیات شهری.
- نبودن تماس­های اجتماعی شایسته در یک شهر زنده .
- وجود فضاها، پارکینگ­ها و اتوبان­های وسیع.
- تکیه بر اهرم سلسله مراتب و قراردادن معماران و روشنفکران در رأس هرم.
- تفکیک کامل فضاها و فعالیت­ها از یکدیگر.
- ایده­های ضد شهر و ضد تمدن شهری و توجه به مکانیزاسیون و اتوماسیون. (منبع قبلی، ۱۳۸۸)
نظریه ‌آمایش انسانی
این نظریه به نقش معماران در کاربری­های اراضی شهری و ساخت شهر حمله می­ کنند و نوعی تفکر مسلط به انسان و نیازهای وی را در ساخت شهر پیشنهاد می­نمایند. این گروه معتقد به منطقه بندی شهرها براساس نیازهای انسانی هستند(منبع قبلی، ۱۳۸۸).
نظریه توسعه پایدار کاربری زمین
نظریه توسعه پایدار شهری در راستای حمایت از منابع محیطی ارائه شده است. مبانی نظری این رویکرد بر نگهداری منابع برای حال و آینده از طریق استفاده بهینه از زمین و وارد کردن کمترین ضایعات به منابع تجدید ناپذیر مطرح است. نظریه توسعه پایدار شهری موضوع­های جلوگیری از آلودگی محیط شهری و ناحیه­ای، کاهش ظرفیت­های تولید محیط محلی، ناحیه­ای و ملی، عدم حمایت از توسعه ­های زیان آور، حمایت از بازیافت­ها را مطرح می­ کند. این نظریه راه رسیدن به این اهداف را با برنامه­ ریزی­های شهری، روستایی، ناحیه­ای، منطقه­ای، ملی که برابر قانون کنترل کاربری­ها و کنترل بیشتر در شهر و روستاست می­داند. این نظریه به مثابه دیدگاهی راهبردی، به نقش دولت در این برنامه­ ریزی­ها اهمیت بسیار می­دهد و معتقد است، دولت ها باید از محیط زیست شهری حمایت همه جانبه­ای کنند. این نظریه محیط زیست و فضای سبز و جامعه گیاهی و جنگلی، تراکم متوسط در حومه­های شهری و شهرهای کوچک، کاهش فواصل ارتباطی، ایجاد اشتغال محلی، توسعه متنوع مساکن در مراکز اشتغال، توسعه شهرهای کوچک برای کاهش اتکاء به شهرهای بزرگ، ساختار اجتماع متعادل، حمل و نقل عمومی و کاهش ترافیک جاده­ای توزیع منابع را توصیه می­نماید. به این ترتیب با اتخاذ سیاست کاربری صحیح و محافظت از زمین، توسعه پایدار حاصل می­آیند؟ مبانی شهرسازی کارکردی و از جمله رویکرد توسعه پایدار به کاربری اراضی شهری از دیدگاه زیست محیطی، اقتصادی، سیاسی و فرهنگی بخصوص ایجاد تعادل و توازن میان ابعاد اقتصادی و ابعاد سوم، شناختی، قبول مسئولیت در قبال سرنوشت انسانی نسل های آینده قابل تبیین است. در واقع توسعه و عمران زمین وقتی می ­تواند پایدار باشد که بتواند هم به نیازهای اقتصادی و مادی و هم به نیازهای اجتماعی و فرهنگی و روانی مردم و در حال و آینده پاسخ گوید. از این نظر زمین دارای خواص و ویژگی­های کالائی، فضای کارکردی، زیبا شناختی و فعالیتی است که می­باید در برنامه ریزی و مدیریت زمین مورد توجه اساسی قرار گیرد(منبع قبلی، ۱۳۸۸).
فرایند برنامه ریزی کاربری زمین
فرایند برنامه ریزی کاربری زمین، شبیه فرایند برنامه ریزی شهری است. زیرا هم از لحاظ نظری و هم از جنبه عملی، هسته مرکزی برنامه ریزی محسوب می­ شود و در چارچوب آن انجام می­پذیرد.
فرایند برنامه ریزی کاربری زمین از لحاظ عملی شامل شش مرحله است:
مرحله اول: شناخت وضع موجود؛ به ویژه شناخت اهداف و سیاست­هایی که کاربری­های متفاوت مسکونی، تجاری، صنعتی و… مانند آنها در نظر گرفته شده ­اند.
مرحله دوم: پیش بینی وضع آینده؛ مبنی بر آنکه چه مقدار از توسعه شهر در داخل مرزهای محدوده موجود شهر متمرکز می­گردد و چه مقدار در خارج از محدوده موجود و همچنین چه تغییراتی در الگوی توسعه باید انجام گیرد و یا الزاماً در آینده رخ می­دهد.
مرحله سوم: بررسی مناطق و نواحی توسعه نایافته پیرامون شهر و مشخص کردن عوامل مؤثر در انتخاب زمین برای توسعه آینده شهر؛ براساس استانداردهای پیشنهادی قابل قبول .
مرحله چهارم: تحلیل و جمع بندی نتایج بررسی­های فوق و ارائه طرح کاربری زمین شهری؛ برای دست یافتن به وضع مطلوب و هماهنگ با وضع موجود و امکانات اجتماعی و اقتصادی جامعه شهری.
مرحله پنجم: تدوین طرح کاربری زمین
مرحله ششم: تنظیم ابزارهای اجرایی طرح
جدول ‏۲‑۱ : فرایند تهیه طرح کاربری زمین
تعیین اهداف
اهداف کلی و اهداف فرعی
شناسائی وضع موجود
بررسی نقشه­های هوائی ، عکس­های هوائی، نقشه­های ثبتی، پیمایش زمین تهیه نقشه پایه
تجزیه و تحلیل وضع موجود و پیش بینی آینده براساس
پیش ­بینی
جمعیتی، اشتغال و فعالیت و نیازهای اجتماعی
پیشنهاد گزینه­ های مختلف تخصیص زمین
ارزیابی امکان­پذیری گزینه­ های مختلف پیشنهادی
اجرایی کردن طرح کاربری زمین
معیارهای مکانی کاربری زمین
معیار مکانی در کاربری زمین، به طور کلی، استانداردی است که با ‌آن مکان بهینه یک کاربری در شهر مورد سنجش قرار می­گیرد. معیارهای مکانی هر نوع استفاده از زمین، انعکاس وضعیت اجتماعی، اقتصادی و کالبدی شهرها و همچنین مردمی است، که در آینده از آن بهره­مند خواهند شد. به عبارتی دیگر، مشخصات محلی و احتیاجات ساکن شهر و مؤسسات و نهادهای مستقر در شهر، اساس تعیین معیارهای مکانی کاربری زمین شهری به شمار می­رود. فعالیت مردم در سطح خرد تاکنون در بخش­های گوناگون تجاری، خدماتی، صنعتی و فرهنگی، پدید آورنده فرم فیزیکی شهر و منطقه شهری است. در یک تقسیم بندی کلی می­توان نظام کاربردی زمین شهری را به چهار عرصه سکونتی، اشتغال، اوقات فراغت و ارتباطات دسته بندی کرد. شبکه ارتباطی خطوط رابط و اتصال بین سه عملکرد دیگر است که با یکدیگر استخوان بندی فیزیکی یک شهر را تشکیل می­ دهند. در تعیین مشخصات مکانی هر نوع استفاده از زمین یا هر نوع فعالیت شهری دو عامل هدایت کننده، یعنی عامل رفاه اجتماعی و عامل رفاه اقتصادی ملاک سنجش قرار می­گیرند. براساس این دو عامل بسیار کلی، شش معیار زیر در مکان­ یابی عملکردهای شهری، ملاک برنامه ریزی کاربری زمین شهری قرار می­گیرد(سعیدنیا، ۱۳۸۳).
الف: سازگاری
عمده­ترین تلاش شهر سازی، مکان­ یابی برای کاربری­های گوناگون در سطح شهر و جداسازی کاربری­های ناسازگار از یکدیگر است. کاربری­هایی که دود، بو، صدا و شلوغی تولید می­ کنند، باید از کاربری­های دیگر به ویژه کاربری­های مسکونی، فرهنگی و اجتماعی جدا شوند. این جدایی مطلق نیست، بلکه در برخی مواقع می­توان با تمهیداتی، اثرات سوء کاربری­های مزاحم را محدود کرد. در جدایی فضایی کاربری­ها، فاکتورهای هزینه، سود و خودبسندگی نسبی آنها مورد نظر قرار می­گیرد. جدایی فضایی عملکردها فقط به فعالیتهای مشخصی نظیر کشتارگاه و چرم سازی و فلزکاری اختصاص ندارد، بلکه در مورد کاربری­های کوچک مزاحم نیز صدق می­ کند(مانند یک مغازه چوب بری یا در و پنجره سازی، و حتی یک دکه فروش نفت در یک محله مسکونی که امکان دارد مورد اعتراض ساکنان آن محل قرار گیرد).
ب: آسایش
در استانداردهای مکان­ یابی، دو عامل فاصله و زمان، واحدهای اندازه گیری میزان آسایش و راحتی هستند. مقولاتی مانند فاصله نزدیک یا فاصله راحت برای زندگی، فواصل پیاده، قابلیت دسترسی به خطوط حمل و نقل و تأسیسات و تسهیلات شهری، معمولاً مفهوم راحتی و آسایش دارند. سهولت دسترسی به تسهیلات و خدمات شهری مورد نیاز کاربری­های متفاوت و دوری از مزاحمت­های برخی کاربری­های پر ازدحام از عوامل آسایش محسوب می­شوند.
ج: کارآیی
الگوی قیمت زمین شهری، عامل اصلی و معیار اساسی تعیین مکان کاربری زمین است. هر نوع کاربری از لحاظ اقتصادی و سرمایه گذاری، برآیند قیمت زمین و وضعیت آن از نظر آماده سازی و مخارج آبادانی است.
د: مطلوبیت